• 房地產稅這把“劍”終于要落下了

      不久前,《人民日報》公布了十三屆全國人大常委會立法規劃,包括房地產稅法在內的11部稅法同時亮相第一類項目,擬在本屆人大常委會任期內提請審議。后來有法工委副主任解釋,5年內將有116件法律草案列入規劃,將在任期內或者條件成熟時提請審議,其中就包括房地產稅法。于是就有了房地產稅5年內提請審議的說法。

      正是這樣的說法,竟然在樓市里出現了截然相反的兩個觀點,有人認為房地產稅來不了了,起碼這幾年沒戲了,5年才審議,那就是說離面世還早著呢。而另一派人則認為,5年內提請審議只是給了一個底線,房地產稅這把“劍”甚至可能在5年內的任何一個時點出臺。

      爭議也代表著房地產稅足夠重要,影響足夠大,稍有風吹草動就會產生各種解讀。畢竟房子在過去很多年里都是財富的象征,而一旦在持有環節開始征稅,甚至對多套房使用懲罰性稅率,勢必對房地產慣有的購買、持有思維產生巨大沖擊。那么房地產稅是否做好了出臺準備呢?是否會影響房價呢?針對這些關注度較高的問題,北京青年報記者專訪了多位業內學者,也包括原全國人大財經委的立法專家,將給您一個盡可能全面清晰的答案。

      

        房地產稅征收條件越來越成熟

      多年來,持有環節征收房地產稅一直被認為是懸在樓市頭上的達摩克利斯之劍,隨時都有可能落下,卻始終沒有落下。為什么房地產稅的征收總是雷聲大雨點小呢?

      實際上主要是因為此前的征收條件并不成熟。立法專家、經濟學教朱少平教授告訴《北京青年報》記者,嚴格來說,我們的房產稅一直都在征收,只不過目前這種稅不包括住宅地產。熱議的房地產稅可能涉及住宅或土地,牽扯面大,設計問題多,比如是否只對新房征收,還是包括舊房也都要征;是按買房時的價格征稅還是按照評估價征稅;評估價是統一價,還是不同區域各有不同;征收體系怎么設計;如何平衡財政收入與老百姓的負擔等等問題都要各方面審議和逐漸探討研究,統一意見。這也導致了歷時多年房地產稅都只存在于討論中。

      58安居客首席分析師張波也表示,房地產稅的立法到征收有三大難題,導致了遲遲不能出臺。難題一是“評估值”的確定,房地產稅征收的稅基是對工商業房地產和個人住房的“評估值”,評估值本身的確認就是一個復雜的計算過程,涉及的外部影響因素也較多。難題之二是稅率的確定,全國一刀切的稅率方式并非適合于全國,更多可能性是地方存在更大的稅率選擇自主性。難題之三是如何平衡老賬新賬,尤其是高房價并不意味著高收入,房地產稅很可能加重一些人的生活負擔。對此,張波以微觀案例為例,現在北京、上海很多內城區的老房子都是價值1000萬元以上的,但生活在里面的家庭并非富裕家庭,年收入不會超過20萬,如果按照1%的稅率計算,一年被收走10萬元,對于這些個家庭來說會是沉重的負擔。正是因為這些難點導致了房地產稅的出臺一直以來非常慎重,官方始終沒有給出明確時間表。

      朱少平表示,房地產稅的征收確實存在一些難題,但并非不可解決。過去沒有出臺是因為一直沒有抓手,直到十八屆三中全會以后,才確定組織班子去研究,去正式起草,確定了先立法再征收的過程,房地產稅的立法過程才得以加快。

      另外,上海和重慶在2010年里開始試驗征收房地產稅后,全國范圍內卻一直沒有落實。這里有一個重要因素就是信息不全,以前是根本不知道每個人有多少套房子,但現在已經完成了住房信息全面聯網,一個人在全國有多少套房子,全都一目了然,再加上國稅和地稅的合并,這就為房地產稅在全國范圍內的計征創造了有利條件。屆時,有可能旅游房產、老家房產、郊區房產、市中心房產都要組合在一起,統一計算稅率。這也給房地產稅征收提供了基礎條件。

      由此可見,房地產稅開征的基礎條件已初步具備,越來越多的權威部門和經濟學者開始表態,意味著這次房地產稅是真的要來了。

      

        暫無明確時間表 隨時可能立法審議

      既然房地產稅要開征,那么何時征收同樣存在分歧。當前房地產稅提交人大審議的時間表,就存在著各種說法,有說最快年底的,也有說5年以后的。對此,朱少平告訴北青報記者,以他在全國人大財經委工作近20年的經驗來看,目前所有關于房地產稅出臺時間表的說法都是站不住腳的。

      朱少平解釋說,像統計局發言人的表態(中央將加快推進房地產稅),只是該部門描述的房地產稅推進工作的狀況,并不表明立法或征稅的具體時間。“是單個部門的建議,并不意味著具體的時間表。可以肯定的是,自從十八屆三中全會明確了先立法、后征收的房地產稅工作原則后,立法推進工作一直在積極進行。”朱少平告訴北青報記者,我國立法規劃項目通常分兩類:第一類屬于所謂的必成項目,即條件比較成熟,通過大家的工作,爭取一定提請審議的項目。第二類是條件不成熟,列入立法規劃,積極研究推動,條件成熟可以提請審議的項目。也就是說,列入第一類規劃的立法項目可能性很大。房地產稅就被列入了一類規劃,也表明立法機關的態度,即希望積極做工作,爭取早日出臺。

      像房地產稅被列入一類審議,就是表明了官方的態度,雖然沒有說具體出臺日期,但要分清任期5年內審議并不等于第5年才出臺,這其中可能兩年就審議完了,也可能爭議較大5年都很難出臺。只能說房地產稅是關系重大的新稅法,還沒有具體時間表。不過,一般列入一類規劃的,沒有特殊情況,極大可能是會盡快提交審議的。

      對于從審議到實施的過程,朱少平表示,任何時候草案成熟都可以提請審議,提請了審議也要經過多次討論修改,按照全國人大常委會法律審議程序,一般草案要審議三次,沒有大的問題會在第三次進行表決,如果表決通過了,才能按法律規定的時間開征這一稅種。

      朱少平表示,按照全國人大常委會做法,在第二稿審議后,如果該法案與人民群眾利益密切相關,可能還要發向全國征求意見。在這個過程中,有重大問題存在重大爭議的,審議可能持續較長時間。比如證券法,早在2005年4月份就提交審議,但現在還沒有第三次審議。所以,如果房地產稅的征收各方面爭議大,爭議多,有可能拖得時間會長一些。當然,如果立法爭議不大,也不排除立法與實施進度都會快一些。

      除此之外,一些業內專家也普遍認為3年周期的可能性較大,住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴北青報記者,眼下房地產稅出臺的條件越來越充分。“我樂觀的想法是2020年前出臺,今年出臺的可能性不大。”

      財經專家齊俊杰也持類似觀點,他認為雖然房地產稅征收是大勢所趨,征收條件也正在成熟,但這畢竟是一次重要的稅制改革,甚至要先出臺房地產稅法,既然是立法就有它必然要走的程序,并不是明天下一個文就能夠出來的。從這個角度來說,明年想出臺房地產稅是幾乎不可能的,他預計,最樂觀的情況也要等到2021年或者2022年才會出臺執行。

      

        重慶、上海模式基礎上改良 先征后調

      談及未來房地產稅會如何征收時,很多專家學者都認為,在現有的重慶、上海模式基礎上進行改良,是最可行的方式。

      朱少平告訴北青報記者,房地產稅目前還沒有公布任何細則,但他認為最可行的就是在上海、重慶模式的基礎上適當調整,形成方案。他認為,無論怎么調,都不能從家庭房產的第二套開征,如果是家庭房產的第二套甚至第三套才開始征收房地產稅,很可能會產生巨大的社會問題,會有一大批人為了避稅而選擇離婚,會激增離婚率,導致現有家庭分裂。因此根據這個思路,還應該對多套房實施懲罰性稅率,在原有征收房地產稅的基礎上,對多套房提征高稅。

      另外,58安居客首席分析師張波也表示,房地產稅的征收方式會參考目前上海和重慶的房地產稅試點模式,對工商業房地產和個人住房按照“評估值”按比例征收房地產稅,很多人可能會認為會造成稅賦過高,但稅賦高低和采用“評估值”征收并不存在直接因果關系,影響稅賦的重要因素除了稅基還有稅率,換言之,按評估值征收也并不意味著會采用歐美國家2%-4%的稅率征收。

      中原地產首席分析師張大偉則認為,房地產稅從執行周期來看,要先從增量開始:從之前已經有的試點看,房地產稅都是從新增量開始試點,這樣政策落地的難度小,上海、重慶都是先從增量開始,但這并不意味著房地產稅在這些城市就不會擴大。重慶已經逐漸開始擴大到存量。

      對于市場中各種不同方式征收房地產稅的聲音,朱少平告訴北青報記者,房地產稅從最開始提出,一直都在積極推動當中,全國人大也一直有論證問題,要不要立法,立什么法,應該怎么征稅,涉及利益怎么平衡,程序如何走等等都在研究過程中。他認為,存在分歧是正常的,但可以先出臺征收,隨后隨時調整。

      “我們的很多法律都是這樣的,比如合同法,最早叫做經濟合同法,后來又有了涉外經濟合同法,再回來有了技術合同法。一個合同法,三個法律。這就是第一個階段,由單行法律在實踐后,逐漸合理,逐漸補充豐富,逐漸形成體系。所以現在的房地產稅跟這個道理是一樣的。”朱少平表示,因為理論上存在爭議,客觀上涉及的房產問題又比較復雜,所以可以先征收試試,隨后調整,最終會形成一套完整的體系。

      

        房地產稅與抑制房價關系不大

      不少人認為房地產稅的出臺就是為了抑制房價,因此翹首期盼房地產稅的落地。但實際上,在大多數業內專家的眼里,房地產稅與抑制房價關系并不大。

      張波認為,房地產稅立法的目的并不是降房價,而是改變現有稅賦重流轉、輕保有的現狀,達到優化房地產稅制效果。目前流轉稅一方面限制了房屋交易,變相減少了存量房供應;另一方面本應賣房者承擔的稅賦容易轉嫁到買房者,變相抬高房價。房地產稅立法后,誰持有誰納稅的方式會更合理。此外,房地產稅與土地出讓金制度相比,后者是一次性收入,容易造成地方政府的短期行為,通過房地產稅收則變成長期現金流,細水長流的方式更能讓地方政府著眼于長遠。

      不過張波也表示,房地產稅雖然不能調節房價,但結合其他長效機制會極大改變人們對于房產投資的預期。房地產稅是長效機制的組成部分,未來稅收制度結合土地制度、住房制度、金融制度等多種長效機制手段將對于房產投資的預期產生較大影響。但這一變化是潛移默化而非一蹴而就的,影響也會更為深遠。

      朱少平也認為房地產稅對于抑制房價的作用不會太大,像上海和重慶的征收經驗來看,并沒有對房價產生明顯影響。房地產稅說到底就是財產稅,誰持有這個財產誰應該交稅,稅的目的是解決地方政府運行中的資金問題,世界各國的房地產稅都是這樣的,是為了解決地方政府資金不足的問題,并不是通過房地產稅來調節收入,解決收入問題,也不是為了降房價。朱少平補充道,實際上,房地產稅的立法初衷,就是為了調整地方稅收的結構,補充地方稅源,調控房價只是附帶的預期。


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