• 相關數據顯示,10月份,20個熱點城市合計成交1448萬平方米,環比下降11%。大部分熱點城市成交面積下行。同時,今年以來房企融資壓力明顯加大,且融資成本分化嚴重。

    政策方面,調整政策發布頻率明顯下降,近期僅少數城市發布了有關人才和舊城改造之類的政策,只有蘇州一地針對限購政策有所升級。中原地產首席分析師張大偉表示,部分一二線熱點城市庫存上升,預計行業仍將在底部運行一段時間,不排除房企為完成銷售目標,加快回款實施價格戰。

      政策面平穩

    相比之前多地密集發布調控政策,11月以來涉及房地產的政策基本平穩,且約束性政策數量銳減。統計數據顯示,上周各地合計發布相關房地產政策僅5次,月內累計僅12次,相比之前平均單月40次的頻率明顯下降。

    從近期發布的調控政策的具體內容看,主要針對銷售中存在的違規現象。例如,住建部近日公布各地專項行動,查處的第三批違法違規房地產開發企業和中介機構共計24家。銀保監會11月以來已對5家銀行因貸款違規“涉房”開出合計逾400萬元的罰單。北京市則持續開展互聯網虛假房源信息執法檢查工作,對涉嫌發布虛假房源信息、拒不配合執法調查的12家房地產經紀機構予以曝光。

    僅蘇州發布了新的限購政策。蘇州相城區住建局近日宣布,嚴格購房資格審查,包括暫停對申請人積分小于600分的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房,個人積分由相城區積分辦提供,11月19日起執行。此前,非蘇州市戶籍居民家庭提供兩年內在蘇州市區(含吳江區)、昆山市、太倉市累計一年納稅或社保證明,即可購首套房。未來這一政策或推廣至整個蘇州市。

      樓市表現不佳

    張大偉認為,多地大都嚴格執行此前的調控政策,整體市場表現平穩,但部分樓市出現明顯調整。

    數據顯示,金九銀十成色不足,大部分熱點城市成交環比下行。10月份,20個熱點城市合計成交1448萬平方米,環比下降11%。深圳、青島、杭州、大連四地銷售面積環比下降超過四成;北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等地成交面積環比跌幅均超過10%。其中,杭州市區10月總計成交商品房7790套,為近20個月以來成交新低。商品房成交量創下近6年來同期最差成績。預計房地產行業將在底部運行一段時間。

    張大偉指出,部分一二線熱點城市庫存上升。其中,北京在共有產權房和限競房供應井噴的情況下,累計庫存增加超過萬套。2018年是歷年發布房地產調控政策次數最多的一年,樓市政策執行嚴格。疊加10月份的24次,今年以來房地產調控政策合計發布高達410次。

    10月以來樓市政策發布次數逐漸減少,11月基本沒有加碼收緊政策。但整體看,調控力度仍將維持之前的高壓狀態。

      融資面臨壓力

    某大型房企高管對中國證券報記者表示,四季度公司最重要的任務是沖銷售和融資。為加快去化,公司推出了一些小幅促銷讓利活動。

    由于短期大量限競房集中供應,以往新房不愁賣的北京市場已經出現滯銷。截至11月19日,今年以來北京合計有27個限競房項目取得34期預售證,合計提供商品房限競房源16596套,達191萬平方米,貨值達到1000億元,但網簽數據相對樂觀的只有瀛海府、熙悅林語、洺悅苑等少數幾個項目。

    部分項目剛剛取得預售證,且市場平均去化率低于4成。這意味著產生了價值600億元左右的庫存。中國證券報記者實地走訪了解到,部分區域出現限競房扎堆入市的情況,加之購房者“買漲不買跌”心態,導致一些項目銷售進度緩慢。

    面臨銷售壓力,部分項目嘗試小幅調整價格。其中,北京昌平區某限競房均價從2個月前5萬元/平方米左右調整至48000元/平方米。前述房企人士指出,有的限競房項目出現明顯的價格調整。隨著后續供應量繼續上升,區位屬性不佳、去化難度加大的限競房可能出現價格戰。

    融資方面,58安居客房產研究院監測的數據顯示,今年以來房企融資壓力明顯大于去年。1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比平均提升了1個百分點,融資金額同比收窄近三成。近期多家房企密集發債融資,融資成本分化嚴重。整體看,擁有國資背景的大型房企如萬科、濱江集團等企業融資成本為5%左右,陽光城等民資房企融資年化利率為8%左右。

    境外渠道稍加寬松,但融資成本高昂,且匯率風險不可忽視。合景泰富近日發行4億美元優先票據,年利率9.85%。華遠地產和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達11%和12%。中國恒大附屬公司景程有限公司發行的優先票據,最高融資成本達13.75%。這從側面體現了房企融資壓力之大。


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