• 物權法

    2014-06-30 14:42:03 | 來源:
  • 現實生活中,由于不動產更值錢,與老百姓生活、工作更為密切,因此,對于確定物的歸屬權的不動產登記,物權法以濃墨重彩加以規范,細分起來,涉及到12項制度。今日刊登的“教你用好物權法”第一期,主要介紹其中的5項制度。

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    登記生效制度

    通俗解釋:登記在誰名下,就是誰的物權

    張女士夫婦購買了位于南京奧體中心的一套商品房,當時由于種種原因,這套由夫妻倆出資的房屋,產權人僅登記了未成年女兒一人的名字。那么這套房屋的所有權人該如何確定?

    劉克希說,《物權法》第九條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的 除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。”不動產物權,實行嚴格的登記制度,登記才生效,不登記不生效,即登記才有物權,不登記沒有物權, 而且登記在誰名下,就是誰的物權。這套房屋雖然由張女士夫婦出資購買,但他們自愿將房屋所有權登記在他們未成年的女兒名下,所以他們的未成年女兒就是這套 房屋的唯一的所有權(物權)人,張女士夫婦不是權利人,也不是共有權利人。

    當然,有一種例外情形,即夫妻關系存續期間一方或雙方所購的不動產,即使登記在一人名下,只要夫妻雙方對財產沒有特別約定,應當認定為夫妻共有財產。因為我國婚姻法對夫妻關系存續期間的財產有特別規定。

    統一登記制度

    通俗解釋:房產證和土地證合一

    劉克希說,不動產統一登記是一項全新的法律制度。我國目前實行的是“多部門登記”、“分散登記”。例如某公民買了一套住宅,要進行登記,需 要跑兩個部門、交兩套資料、交兩次費、領兩個證。首先要到房管部門交一套資料、交一次費、領取“房屋所有權證”,然后還要到國土資源管理部門交一套資料、 交一次費、領取“土地使用權證”,前者蓋的是房產管理局的章,后者蓋的是人民政府的章。如果遇到抵押,問題會更復雜。

    雖然“兩證合一”是必然,物權法也對此作了規定,提出統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、法規作出規定;在此之前,地方性法規可 以本法作出規定。由于到目前為止物權法沒有規定這一制度的具體實施時間,我省地方性法規亦未對此作出規定,因此目前尚無法實施這一制度。這也是不動產登記 涉及的12個制度中,10月1日起唯一一個暫時不能施行的制度。

    合同與登記相區別制度

    通俗解釋:簽了合同不登記,沒用

    兩年前,王先生一位好友要賣房,他與朋友協商,以13萬元買下。隨后,王先生付給好友10萬元后舉家搬了進去,一住就是兩年。這期間,尚欠 3萬元余款未付。同時,王先生也沒要求朋友辦理過戶登記。日前,王先生突然接到好友通知,稱不愿賣房了,并將王先生兩年前付的10萬元退還給他。目前房價 翻番,其朋友以30萬元價格已把房子賣給了別人。王先生對此房屋是否有權主張權利?

    劉克希說,《物權法》第十五條規定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自 合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。 根據物權法本意,此處的合同效力僅僅是指債權效力,而不是物權效力。”這里特別強調,必須進行不動產登記,才能發生物權設立、變更、轉讓的效力。具體到上 面這個例子,王先生雖然跟朋友商定購房合同,而且付清了大部分房款,但由于沒有辦理轉讓登記(即過戶登記),因此該房屋仍屬王先生的朋友所有,其朋友仍有 權處分(出賣)自己名下的這套房產。王先生不享有該房屋的物權(所有權),因此他只能根據購房合同請求其朋友承擔賠償損失等違約責任。物權法的實施,將有 效消除產權交易中的“灰色地帶”。

    預告登記制度

    通俗解釋:防止期房“一房多賣”

    周小姐2006年5月在南京一新樓盤買了一套128平方米的房子,與開發商簽訂房屋買賣合同并交納首付款后,開發商卻遲遲未按照合同的約定交房。日前周小姐再次去交涉時,發現開發商已擅自將該房屋賣給了自己的售樓小姐,而且合同已經備案、。

    劉克希說,物權法設立的預告登記制度,進一步完善了不動產登記,可以有效防止“一房多賣”、維護購房者權益。預告登記制度,是指當事人簽訂 買賣房屋或者其他不動產物權的協議后,按照約定可以向登記機構申請預告登記;預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力,也 就是后面的買賣不能算數。

    10月1日起,購房人和賣房人簽訂買賣合同后,要記著按照合同約定先到房屋登記機構辦理預告登記,然后再進行產權登記。只要購房人辦理了預告登記,賣房人如果再將該房另外出售給他人,這“另外出售”就不可能

    發生物權效力,也就是說,該房只能賣給進行了預告登記的購房人,其他任何人不可能再取得此房的產權。(提醒:從可以辦理預告登記之日起3個月內,務必進行不動產登記,否則預告登記就會失效。)

    按件收費制度

    通俗解釋:43平方米房和200平方米房收費同樣

    劉克希說,10月1日后,不動產登記按件收取費用,而不因不動產面積多少、體積大小、價值高低而有所不同。例如,某公民一套43平方米的住 房和另一公民200平方米的住房,雖然面積、價值相差數倍,但他們交付的不動產登記費用是相同的。此外,住房還能以幢、院為“件”進行登記。他同時指出, 物權法實施后,無論國務院有關部門會同價格主管部門有關收費的規定是否已經出臺,凡是違反物權法這一規定的行為,均視為違法,法院應當予以撤銷。據了解, 目前南京已經實施了按件收費,商品房買賣每件收費80元。本報記者于英杰

    名詞解釋

    物權法:調整因“物”的歸屬和利用而產生的民事關系的法律。由于“物”的歸屬和利用會受到侵害,物權人的權利受到侵害時,物權法將給予保護,因此由“歸屬”和“利用”還引申出“保護”,也受物權法調整。

    物權:權利人依法對特定的“物”,享有直接支配和排除他人干涉的財產權利,包括所有權、用益物權和擔保物權。“物”包括不動產、動產和法定權利。


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